Покупка апартаментов в Таиланде

Апартаменты – это не просто квартиры в Тайланде. Это квартиры, отделка которых выполнена по самым новейшим технологиям из самых качественных строительных материалов ведущих мировых производителей. Как правило, это многоэтажный комплекс квартир-«кондоминиум»-с укомплектованным фитнес-центром, просторной и удобной парковкой и ресторанами. Все апартаменты в нем продаются в полную собственность третьим лицам, которые, в свою очередь, имеют право использовать их только в собственных целях. Приятным моментом является тот факт, что недвижимость в Таиланде налогами не облагается. После того, как вы приобрели дом, квартиру или иную недвижимость, Вам не нужно больше будет беспокоиться о налогах.

Существуют 2 способа покупки апартаментов в Таиланде:

1. Покупка кондоминиума в новостройках

2. Покупка квартиры на рынке вторичного жилья

Покупка кондоминиума в новостройках.

Одним из достоинств покупки квартиры в новостройках является то, что процесс покупки можно провести дистанционно, т.е. не приезжая для этого в Таиланд, при этом это может являться отличной инвестицией, так как если Вы заключаете контракт на покупку кондоминиума на этапе анонсирования проекта строительства, можно рассчитывать на низкую стоимость жилья. Чем дальше продвигается строительство, тем выше становятся цены.

После того, как Вы выбрали проект, необходимо заключить контракт с застройщиком.

Контракт можно подписать как лично, так и находясь у себя дома, по электронной почте. Во втором случае застройщику понадобится копия Вашего загранпаспорта, почтовый адрес и телефон для связи. Оплачивая задаток, Вы получите от застройщика контракт и счет на первоначальный взнос, после погашения которого контракт вступает в силу. Квартиры лучше всего покупать на свое имя, тогда у Вас не возникнет никаких проблем, если вы захотите её продать или сдать в аренду.

Одним из преимуществ покупки кондоминиумов в новостройках является рассрочка платежей. Вы уплачиваете первоначальный взнос при заключении контракта, остальная же сумма разбивается на несколько частей, которые вы вносите на счет застройщика постепенно, в процессе строительства дома. Сумма платежей может быть различной, во многом она зависит от размера первоначального взноса. Многие застройщики предлагают покупателям рассрочку платежа сроком до 10 лет с минимальными процентами.

 

Покупка и продажа недвижимости в Таиланде облагается налогом. Размер налога определяется многими факторами, одним из которых является цель, с которой вы решаете купить недвижимость в Таиланде.

Приобретая квартиру в новостройке, вы платите только Transfer Fee - сбор за переход прав собственности. Зачастую его оплачивает заказчик. Расчет этого сбора производится в Земельном департаменте, как правило, его величина не превышает 1.4-1.6% от указанной в контракте стоимости квартиры. Больше никаких налогов на недвижимость в Таиланде не взымается.

 

Что касается остальных расходов, то приобретение квартиры в новостройке подразумевает уплату Sinking Fund – амортизационного фонда. Этот платеж взимается 1 раз при покупке новой квартиры, размер его колеблется в пределах 350-700 бат/кв. метр для обычного жилья и может достигать 1000Бат/кв.метр, если вы приобретаете элитное жилье.

 

И последний платеж - Maintenance fee – плата за обслуживание квартиры и прилежащей территории, например, бассейна, парковки и т.п. Её величина колеблется в пределах 15-60бат/кв.метр, зачастую, уплачивает за год-два вперед.

 

После того, как все формальности улажены, Вы получаете документы, удостоверяющие ваше право собственности на кондоминиум. Основной документ это свидетельство о собственности – Чаноот, в котором указываются все данные приобретаемой квартиры, а также все его владельцы за время существования квартиры.

 

Второй документ – Паспорт владения/Домовая книга. Его получение является обязательным для тайцев, иностранцам его наличие не обязательно.

 

Покупка квартиры на вторичном рынке Таиланда.

При покупке кондоминиума на вторичном рынке, Вам необходимо открыть счет в одном из тайских банков. После того, как счет открыт, Вы сможете получить необходимую для приобретения квартиры справку - Foreign Exchange Transaction, без которой Вы не сможете приобрести кондоминиум в частную собственность. Эта справка официально подтверждает, что на ваш счет в банке поступили и были конвертированы необходимые для покупки квартиры средства.

 

Пополнить счет можно либо дорожными чеками, либо переводом из иностранного банка. Все деньги автоматически конвертируются в баты по курсу банка на момент поступления денег. В качестве причины платежа, указывается «Приобретение недвижимости в Таиланде».

 

Следующим этапом является заключение договора с владельцем недвижимости. Стандартной формы договора нет, но в нем обязательно должны быть указаны ФИО продавца и покупателя, описываться объект купли/продажи, его стоимость, величина аванса, плательщик налогов, срок действия договора. Договор должен быть оформлен либо на тайском, либо на английском языке. Величина аванса при продаже квартир, как правило, не превышает 10% от её стоимости. Полный расчет должен быть произведен за 1-2 недели, хотя по договоренности сторон срок может быть увеличен или уменьшен. Ели после заключение договора, Вы решите отказаться от сделки или не успеваете внести платеж, то договор расторгается, но аванс вам не возвращается.

Окончательный расчет с продавцом происходит в Земельном Департаменте Таиланда, там же оформляют все необходимые документы, удостоверяющие Ваше право на собственность. Для того чтобы осуществить все эти процедуры, необходимо заполнить и предоставить ряд документов:

 

Справку Foreign Exchange Transaction

Копию загранпаспорта покупателя

Копия паспорта продавца

Свидетельство, удостоверяющее право собственности продавца на квартиру

Справка на имя продавца, выданная управляющей компанией кондоминиума

 

При покупке квартиры с вторичного рынка, Вам необходимо заплатить следующие налоги и платежи:

Transfer Fee – сбор за переход права собственности, величина которого рассчитывается в земельном департаменте Таиланда.

Special business tax – предпринимательский налог, размер которого рассчитывается исходя из максимальной стоимости квартиры. Данный налог необходимо оплачивать, если квартира перепродавалась на протяжении последних пяти лет

Stamp duty – гербовый сбор. Он также рассчитывается исходя из максимальной стоимости квартиры, и оплачивается при условии, что квартира находилась у предыдущего владельца больше 5 лет

Withholding tax – налог с оборота, рассчитывается исходя из многих факторов, таких как стоимость недвижимости, ставка подоходного налога и др.

 

Заключая договор о купле/продаже вторичной недвижимости, стоит заранее обговорить с продавцом и внести в контракт пункты, касающиеся налогов и прочих сборов, которые оплачивают в Земельном департаменте Таиланда. Как правило, хозяин жилья выплачивает, как минимум, 50% (порой и все 100%) от их суммы или же просто вычитает её из стоимости квартиры.

Так же, как и в случае с квартирами из новостроек, после всех формальностей Вы получаете документы, удостоверяющие ваше право собственности на кондоминиум. Основной документ это свидетельство о собственности – Чаноот, в котором указываются все данные приобретаемой квартиры, а также все его владельцы за время существования квартиры.

 

Второй документ – Паспорт владения/Домовая книга. Его получение является обязательным для тайцев, иностранцем его наличие необязательно.

 

Покупка дома, виллы или земли под застройку в Таиланде

Если Вы решили приобрести дом или виллу в Таиланде, Вам необходимо знать, что по законам Королевства Таиланд, иностранный гражданин может оформить сам дом в полную частную собственность, а участок земли, на котором этот дом построен, оформляется на юридическое лицо - Компанию с Ограниченной Ответственностью.

Этот механизм владения землёй является самым популярным среди иностранных инвесторов, так как Устав Компании может различными способами надёжно защищать иностранного соучредителя.

Согласно Тайскому Закону об Иностранном Бизнесе, необходимо, чтобы 51% акций держались тайскими лицами, поэтому, как правило, эти номинальные тайские акционеры являются работниками офиса юридической конторы или членами их семей. Тем не менее, рекомендуется явно указать в уставе компании, что только иностранец может быть директором компании и единственным лицом, который может представлять компанию в тех или иных контрактных сделках.

Когда компания зарегистрирована, вы получите следующие подписанные, но без даты, документы от каждого из тайских совладельцев: доверенность, документ о передаче акций и отказ от должности. Данные шаги эффективно гарантируют полный контроль над компанией.

В реалиях, как правило, один объект недвижимости оформляется на одно юридическое лицо. Соответственно – с юридической точки зрения, процесс покупки заключается в юридическом оформлении смены одного иностранного акционера и директора (продавца) – на другого (покупателя). Таким образом можно вполне легально купить дом в Таиланде, коттедж, виллу и даже отель.

Существуют еще несколько вариантов оформления земли в долгосрочную аренду:

1. Долгосрочная аренда у гражданина Таиланда, сделанного акционером компании покупателя, но не имеющего права действовать от имени компании.

Таким образом, гражданин Таиланда покупает дом/землю, а Вы берете у него ее в аренду на 30 лет с правом продления. Чтобы аренда свыше трех лет имела законную силу, ее необходимо зарегистрировать, что влечет за собой расходы на оформление и оплату гербового сбора, составляющего определенный процент от стоимости аренды за весь срок. Продлевать аренду можно ещё дважды на срок в 30 лет (итого – суммарно на 90 лет).

2. Гражданин Таиланда, выбранный покупателем или адвокатом, предоставляющий дом/землю под залог

Подобный тип владения также регистрируется в Земельном Комитете.Дополнительно необходимо отметить, что только владелец земли обладает правом закладывать землю, арендатор лишен такого права.

3.Если Вы стали законным супругом тайской подданной (либо супругой тайского подданного), Вы можете купить совместный участок земли и оформить его на своего законного тайского спутника. Этот вариант очень популярен среди смешанных браков.

4. Если Вы планируете инвестировать более 500 миллионов бат на покупку земли, тайское правительство даст Вам возможность оформить собственность на свое имя. Подобными вопросами занимается Инвестиционный Комитет Королевства Таиланд (BOI – Board of Investment). Здесь требуется более подробная консультация юриста с рассмотрением всех возможных привилегий.

 

 После того, как Вы уладили все дела, связанные с открытием компании, либо арендой земли, Вам нужно произвести все необходимые платежи, указанные в контракте купли-продажи. Делая переводы в тайский банк, обязательно обращайте внимание на пункт «назначение платежа». В этой графе необходимо указать «инвестиции» или «приобретение недвижимости», в дальнейшем это поможет вам получить необходимый сертификат. 

После всех формальностей Вы получаете документы, удостоверяющие Ваше право собственности на дом и на землю. Основной документ это свидетельство о собственности – Чаноот, в котором указываются все данные приобретаемой недвижимости, а также все ее предыдущие владельцы.